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2018年11月19日
ブログ

借り続けたいと思ってもらえる物件であるために【テナントリテンション】

テナントリテンションは、Tenant(借主)・retention(保持)という意味。
一度入居してもらった入居者に長く住んでもらうための施策、ということです。

賃貸住宅を取り巻く環境が変わっているように感じます

これまでは退去が出たとしても、原状回復工事を行って当社のような仲介店に募集依頼をかけていれば、多少の交渉はあっても入居は決まっていました。

しかし今は、これまですんなり借主が決まっていた物件でも募集に苦労することがあるように感じます。

 

なかなか決まらないので仕方なく、家賃を下げたり、敷金・礼金を下げたり、フリーレントをつけたり、設備を増強したり、リノベーションをしたりして再募集をすることになります。

(やっとのことで入居してもらっても、また退去がでてしまったら。。。)


家賃収入は下がるし、工事代はかさむし、募集のための広告宣伝費がまたかかる。

原状回復工事もガイドラインがある為、何でもかんでも入居者負担というわけにもいきません。

 

そこで当社が注目しているのが「テナントリテンション」です。

 

一度決まった顧客に長く使ってもらう。

当たり前のことなので、これまで意識はあまりしませんでしたが、ここ数年で少しずつ時代が変化してきたのでより意識するようになりました。

入居者が長く住んでくれれば、空室の損失も入居募集にかかる手間や費用も必要なくなります。

テナントリテンションの効果

例えば、月に2回だった清掃回数を3回にする、クレームの対応をしっかりする。など、なんらかのテナントリテンションを行っても、1回の費用負担は高くても数万円程度です。

では、その施策が功を奏して入居期間が延びた場合はどのような効果が見込めるのでしょう。

 

1.空室期間がないので家賃のロスがない

当たり前ですが退去が出なければ空室期間はありません。空室がなければ、家賃収入が途絶えることもありません。

家賃6万円の部屋が3ヶ月空室になたっとすると、18万円のロスが生じます。

時期が悪かったりして半年空いてしまったら、36万円のロスです。このロスはとても大きいです。

2.家賃の減額がない

原状回復を行ってもかつてと同じ家賃で貸し出せるとは限りません。
相場はありますから、募集をする時期によって家賃の増減はあり得ます。
仮に3,000円減額すれば年間36,000円の収入減です。

3.リフォーム費用がかからない

退去のたびにかかるリフォーム費用がかかりません。

特に今は工事費用が高騰していますので、これがないのは大きいです。

4.募集費用がいらない

入居募集には仲介手数料など、お金がかかります。また入居者がいつ決まるのかと気を揉む必要も出てきてしまいます。

賃貸も時代に合わせた方法を選択しましょう!

多くの大家さんは、入居募集にかなりの時間とお金と労力をかけておられます。

しかし、無事に入居が決まった後は、毎月の入金確認と更新事務を行うくらいではないでしょうか。

家賃の滞納でもない限り、入居者に連絡することはありませんので、なにごともなければ次に入居者と接点があるのは退去の連絡をもらう時くらいです。

退去連絡をしてくる頃には、もうすでに引越し先の目途が立っていることが多いですから、引き留めようもありません。時すでに遅し、です。



もちろん、「就職したので勤務先の近くに行きます」、「結婚をして広い家に引越します」、「家を購入しました」など前向きな引越しで、いくらテナントリテンションを行ってもどうしようもない退去もたくさんあります。

しかし、「管理状態がよくない」、「クレームをいれても対応してくれない」など、ネガティブな退去はできる限り減らして長く住んでもらった方が、賃貸経営は安定します。

当社ではテナントリテンションを意識するようにしています。

 

災害復興やオリンピック準備のために施工現場は増えているにもかかわらず、大工さんの人数は減少・高齢化が進んで、工事費用は値上がり、工事の手配も難しくなっています。

当社ではなるべく安く・早く工事をしてくれるように、工事業者様と日頃からお付き合いをしています。また、物件によってはデザイナーと打ち合わせて、入居者のターゲットに応じたコンセプトハウスに変更するなど、なるべく借主の入れ替えを減らす意識をしています。

 

特に、現在賃貸ビル業界は大型ビルが林立したおかげで、入居者の引き抜き合戦の様相を呈したきたようにも思います。

なるべく長く入居者に入ってもらう施策を考えましょう!

 

有限会社アートライフ

 

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